■ 編者按
房地產(chǎn)行業(yè)已告別高增長階段。在行業(yè)發(fā)展面臨大變局之際，中國證券報·地產(chǎn)周刊應(yīng)運而生。周刊將聚焦行業(yè)大事件、對話焦點人物，跟動態(tài)、析市場、觀趨勢，與讀者一起見證行業(yè)變遷。
近期廈門等多個熱點地區(qū)百億級“地王”再現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士稱，多地紛紛出讓優(yōu)質(zhì)地塊，不少地塊地理位置佳，資源稀缺。優(yōu)質(zhì)地塊頻出疊加政策利好，同時房企境內(nèi)融資壓力有所緩解，拿地積極性大增。TOP100房企4月拿地金額環(huán)比增長超過100%。
房企出手闊綽
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，4月TOP50房企拿地總額3102億元，同比增長0.5%，環(huán)比增長105%；Top100房企拿地總額3882億元，同比增長7.2%，環(huán)比增長108.9%。房企拿地?zé)崆橹鸩交厣?
頭部房企拿地尤其積極。據(jù)中指研究院監(jiān)測，2020年前4月，保利地產(chǎn)、香港置地、中國恒大3家房企拿地金額均超過300億元。龍湖集團、華潤置地、綠城中國3家房企拿地金額在200億元至300億元。新城控股、招商蛇口分別攬地198億元及192億元。TOP10企業(yè)拿地總額2400億元，占TOP50企業(yè)的37.8%。
中國恒大等龍頭房企出手闊綽。中國恒大4月單月拿地240億元，在一線城市拿地額占比較大。其中，在北京拿地2宗，并以68億元于廣州拿地，部分土地用于興建世界一流專業(yè)足球場。公司僅一線城市拿地金額就高達130億元，補充其在一線城市樓市的土地儲備。
南京多宗地塊分別被金地聯(lián)合體以68.7億元、華夏幸福以63億元、萬科以44億元和融創(chuàng)中國以40億元奪得。
房企為了緩解資金壓力，聯(lián)合拿地的情況較普遍。中國證券報記者觀察發(fā)現(xiàn)，聯(lián)合體參與了多個熱點大額地塊競拍。
從1月-4月的情況看，Top50房企拿地總額6360億元，同比下降14.1%；Top100房企拿地總額8244億元，同比下降7.1%。
提振土地市場
近期，福建廈門等地區(qū)百億級別“地王”再現(xiàn)，土地市場關(guān)注度提升。
4月22日，廈門一宗含住宅用地的綜合地塊被上海泰鳴貿(mào)易有限公司以103.5億元成交，折合樓面價50599元/平方米，溢價率達43.8%，成為廈門地區(qū)近年來總價、單價雙高的“地王”地塊。這是繼2月20日上海310.5億元“地王”成交后，今年以來全國第2宗百億級“地王”。
上述地塊吸引了深圳平安、上海泰鳴貿(mào)易、中駿、杭州建杭、中海、融創(chuàng)、綠城、旭輝、建發(fā)、首開+保利+華潤、國貿(mào)、珠海華發(fā)、金茂、匯成多家房企參與競拍。根據(jù)廈門市自然資源和規(guī)劃局披露的土地出讓公告，該宗地塊以“價高者得”的方式拍賣出讓。根據(jù)廈門市政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的要求，廈門市住房保障和房屋管理局有權(quán)對本次出讓商品住宅的預(yù)售及銷售價格進行限制，地塊內(nèi)商品住房銷售均價不得超過70800元/平方米。
貝殼研究院指出，廈門市政府提振土地市場、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，激發(fā)了房企在資金壓力較大的情況下出手取地的熱情?！暗赝酢钡某山唬梢云鸬街茝B門房地產(chǎn)市場快速恢復(fù)的作用。
除上述地區(qū)外，廣東順德同樣出現(xiàn)了“地王”。該住宅兼容商服用地經(jīng)過50輪報價，最終恒大以總價47.37億元競得，折合樓面價約11297元/平方米，溢價率約46%。該地塊成為順德總價“地王”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，盡管疫情對房企的資金鏈影響較大，但隨著國內(nèi)融資難度降低，部分企業(yè)拿地積極性提升，多地出現(xiàn)地塊高溢價率成交。特別是廈門等地，再次出現(xiàn)歷史最高總價的百億級地塊，使得土地市場熱度持續(xù)提升。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英指出，近期出讓的“地王”住宅用地資源稀缺，地理位置佳，且周邊各類配套建設(shè)較成熟，教育、醫(yī)療資源優(yōu)質(zhì)。同時，為減少疫情帶來的負面影響，多地出讓較優(yōu)質(zhì)的地塊，有利于穩(wěn)定樓市，提振市場信心。
過熱概率較低
優(yōu)質(zhì)地塊頻出疊加政策利好，房企拿地積極性提升，推動土地市場升溫。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，4月40個典型城市土地成交建筑面積約為5711.9萬平方米，環(huán)比增長103.9%，同比增長24.2%；土地出讓金為3043.5億元，環(huán)比增長121.2%，同比增長21.4%。
從成交價及溢價率看，據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，4月份300個城市土地成交整體量價齊升，成交均價突破3000元/平方米，創(chuàng)2018年以來新高；成交溢價率為15.6%，較3月上升3.3個百分點。
土地市場回暖在核心一二線城市表現(xiàn)尤其明顯。據(jù)克爾瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，對于福州、廈門、昆明等城市出讓的地塊，參與競拍的企業(yè)都在10家左右，競拍多超過50輪。供應(yīng)放量推動成交上升。從成交結(jié)構(gòu)看，一二線城市的地塊建筑面積占比達到57.6%，相比2019年的49.1%明顯提升。
部分地區(qū)連續(xù)出讓地塊。以南京地區(qū)為例，4月29日，5宗地塊以129.06億元的總價成交；4月30日，再次以242.4億元成交5宗地塊，共有20余家房企參與了競拍。
熱點地塊受追捧，導(dǎo)致溢價率攀升。4月9日，云南昆明1宗住宅用地成功出讓，恒大地產(chǎn)集團昆明有限公司最終以6.89億元競得，樓面價為4143元/平方米，溢價率為97.42%。該地塊位于昆明高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)東區(qū)，面積6.65萬平方米，容積率大于1且小于等于2.5，起始價為3.49億元。
深圳等熱點地區(qū)出讓的地塊多為建設(shè)人才住房。5月12日，深圳掛牌4宗地塊，總起始價77.78億元。據(jù)土地出讓文件，A917-0057、A614-0506宗地建設(shè)住宅類型為人才住房；G14313-8018宗地建設(shè)住宅類型為人才住房和安居型商品房。其中，人才住房建筑面積為71330平方米，安居型商品房建筑面積為132470平方米。
中西部二線城市也是房企青睞的投資熱土。其中，西安4月成交超過300萬平方米，蘭州、成都、鄭州等地4月土地成交均超過100萬平方米。另外，廣州、天津、蘇州等地4月成交放量明顯。從目前情況看，土地市場回暖率先從核心一二線城市開始。二季度，這些區(qū)域仍將是企業(yè)關(guān)注的重點。三四線城市中，經(jīng)濟實力較強的東莞、溫州、佛山等地4月土地成交量居前。
對于未來土地市場走向，克而瑞研究中心研究總監(jiān)林波表示，部分熱點城市地塊出讓受追捧，但地價尚屬合理范圍，沒有出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。預(yù)計下半年土地市場熱度會有所回落，三四線樓市地價尚有下降區(qū)間。多位業(yè)內(nèi)人士指出，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控政策沒有變化。個別區(qū)域土地市場熱度上升，但出現(xiàn)過熱的概率低。
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房價上漲露苗頭 地產(chǎn)政策難放松
機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年以來房地產(chǎn)企業(yè)融資得到改善。同時，個別地區(qū)近期房價出現(xiàn)抬頭跡象，引發(fā)市場關(guān)注。專家認為，當前土地市場和部分城市樓市成交活躍，但限購限貸政策難放松，普漲的可能性很低。
融資創(chuàng)新高 成本創(chuàng)新低
在流動性寬松背景下，房企抓緊時間窗口發(fā)行債券。據(jù)天風(fēng)證券固定收益研究孫彬彬團隊統(tǒng)計，2020年1-4月份，房企發(fā)行的信用債達到1740億元。其中，3月份發(fā)行量達到801.5億元，創(chuàng)單月發(fā)行量新高?！胺科笮庞脗匀恍枰獫M足‘借新還舊’，下半年償還量較大，上半年集中發(fā)行有利于降低融資成本。”該團隊指出。
孫彬彬團隊指出，銀行信貸仍是房企最重要的資金來源。2020年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)貸合計增速降低至9.6%，但商品房開發(fā)貸凈增加5500億元，超過2019年同期的4300億元，環(huán)比增長8.3%，增幅為近3年最高。
融資成本方面，天風(fēng)證券數(shù)據(jù)顯示，4月房企信用債加權(quán)平均融資成本為3.87%，創(chuàng)下歷史新低。
孫彬彬團隊指出，今年以來房企融資成本普遍降低，但分化明顯，民營中小型、高杠桿房企等融資成本降低有限?！皬姆科髮嶋H融資情況看，2020年初至今的融資難言寬松，盡管銀行開發(fā)貸實現(xiàn)開門紅，信用債發(fā)行量較高，但信用債仍受‘借新還舊’約束，海外債仍面臨再融資困境?！?
房價普漲可能性低
央行日前發(fā)布《2020年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》，重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”要求。同時，刪除了因城施策的表述。中信證券固定收益首席研究員明明表示，報告再強調(diào)“房住不炒”，并刪除因城施策的表述，可理解為地產(chǎn)政策不放松的明確信號。
易居研究院研究員沈昕認為，央行對房地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)依然是以穩(wěn)為主，行業(yè)融資環(huán)境暫時不會大幅放松。
央行公布的4月金融數(shù)據(jù)顯示，4月末，廣義貨幣（M2）余額同比增長11.1%，狹義貨幣（M1）余額同比增長5.5%，社會融資規(guī)模存量為265.22萬億元，同比增長12%。“綜合比較M1增速與利率所處位置，當前與2009年一季度、2012年三季度、2015年二季度有相似之處，而上述三個時點都是房價同比增速見底反彈之時?！币拙友芯吭焊痹洪L楊紅旭表示。
自4月下半月起，全國樓市吹起“春日暖風(fēng)”。進入5月，全國市場復(fù)蘇加快，大部分區(qū)域樓市成交已超過去年平均水平。以北京為例，目前北京二手房市場成交已恢復(fù)至2019年最高月度水平。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，剔除網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后等因素，5月份北京二手房真實交易量有望達到1.8萬套。
有購房者表達了對未來房價上漲的擔(dān)憂?！胺康禺a(chǎn)周期性變化，具有很強的規(guī)律性，但歷史不會完全重演，房地產(chǎn)政策仍然偏緊，不用擔(dān)心全國房價上漲?！睏罴t旭說。
業(yè)內(nèi)人士指出，4月M1增速比M2增速低，說明投資消費的增速還跟不上信用擴張的速度，企業(yè)和個人投資熱情不高，不用擔(dān)心資金流入樓市導(dǎo)致房價大漲，外加樓市限購限貸政策難放松，房價普漲的可能性很低。
